La nueva Ley de alquileres –Ley 27551- fue sancionada el 11 de junio de 2020, publicada el 30 de junio de 2020 y entró en vigencia el 1 de julio de 2020.
Esta ley establece qué artículos son considerados de Orden Público., es decir, condiciones fundamentales de vida social instituida en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente la organización de estos, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras.
Las leyes de orden público son aquellas que receptan los principios sociales, políticos, económicos, morales y religiosos cardinales de una comunidad jurídica cuya existencia prima sobre los intereses individuales o sectoriales.
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL:
- ARTÍCULO 12: orden público. Fraude a la ley. Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público.El acto respecto del cual se invoque el amparo de un texto legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al prohibido por una norma imperativa, se considera otorgado en fraude a la ley. En ese caso, el acto debe someterse a la norma imperativa que se trata de eludir.
- ARTÍCULO 386: criterio de distinción. Son de nulidad absoluta los actos que contravienen el orden público, la moral o las buenas costumbres. (…)
- ARTÍCULO 958: libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.
La Suprema Corte de Justicia precisó que el legislador, al disponer que es de orden público, ha definido a la ley como “contenedora de un conjunto de principios de orden superior estrechamente vinculados a la existencia y conservación de la organización social establecida y limitadora de la autonomía de la voluntad.» (BANCO DE SAN JUAN S.A. c/ Minuzzi, Luis Darío y Otro s/ Sumario – Cobro de Pesos, Cam. Nac. Apelaciones en lo Civ. Com. y Minería, 06/03/2009).
A continuación se enlistan puntos importantes de la ley 27551
1. Plazo mínimo legal en contratos de alquiler
Contratos de vivienda y Comerciales.
- CONTRATOS ALCANZADOS: Los contratos de locación cualquiera sea su destino.
- CONTRATOS EXCLUIDOS: Art. 1199 CCyC: Embajadas, organismos internacionales, habitaciones con fines turísticos, bauleras, etc.
2. Plazo contractual
- 1198: Plazo Mínimo de 3 AÑOS.
- Se aplica a todas las locaciones salvo las excluidas en el art. 1199
IMPORTANTE: El locatario puede renunciar al plazo si está en la tenencia de la cosa.
3. 1196 El locador en los contratos habitacionales no puede requerir:
- Más de 1 mes en concepto de alquiler anticipado.
- Más de 1 mes en concepto de depósito en garantía.
- El pago del valor llave o equivalentes (en contratos de habitación).
- Firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original.
4. Obligación del locador
- Conservar la cosa para que sirva al uso y goce convenido.
- Efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado por cualquier causa no imputable al locatario.
5. ART 1201 Deterioro de la cosa/reclamos
De orden público
- CASOS URGENTES: cuando el locatario reclame (en forma expresa) por reparaciones URGENTES, transcurridas 24 hs desde la notificación, si el locador se niega a solucionar el inconveniente o no emite respuesta, el locatario puede hacer las reparaciones a cargo del locador.
- CASOS SIN URGENCIA: el locatario debe intimar al locador por un plazo no menor a 10 días corridos. Si no son reparadas, las puede realizar el locatario a cargo del locador.
- NOTIFICACIONES VÁLIDAS: al domicilio denunciado en el contrato.
6. ART 1203 Impedimentos del uso de la cosa
Si por hechos no imputables al locatario este no pude usar y gozar de la cosa o no sirve para el objeto, el locatario puede solicitar rescisión del contrato o cesar en el pago locativo mientras dura el impedimento.
7. ART 1204 BIS Gastos realizados por el locatario
Los gastos a los que se vea obligado a hacer el locatario y sean a cargo del locador, puede compensarlos con el precio locativo, previa notificación fehaciente del detalle de aquellos gastos. (facturas, liquidación).
NO ES DE ORDEN PÚBLICO.
8. Impuestos
A cargo del propietario: API, expensas extraordinarias
A cargo del locatario: (de orden público) Servicios: EPE, ASSA, telefonía, LITORAL GAS, expensas comunes (gastos ordinarios de adm.).
9. ART 1221 Resolución anticipida (solicitada por el locatario)
DE ORDEN PÚBLICO
- A partir de los 6 meses, el locatario puede rescindir NOTIFICANDO en forma fehaciente con PREAVISO de 1 mes.
- Indemnización:
- Dentro del primer año: 1 mes y medio.
- A partir del segundo año: 1 mes.
PARA VIVIENDA: si el inquilino, pasados los primeros seis meses de locación, notifica su voluntad de resolución anticipada 3 meses antes de su operación, no corresponde el pago de indemnización.
10. ART 1221 BIS Finalización – Renovación
- SOLO PARA VIVIENDAS
- Dentro de los 3 últimos meses, cualquiera de las partes convoca a la otra fehacientemente para acordar renovación.
- La notificación debe ser para acordar los términos del contrato en un plazo no mayor a 15 días corridos.
- Si se produce silencio o negativa del locador, el locatario puede resolver el contrato en forma anticipada, sin pagar indemnización.
11. ART 1222 Intimación por falta de pago
- SOLO PARA VIVIENDAS
- Intimación por 10 días al domicilio denunciado en el contrato.
- Requisito para iniciar el DESALOJO.
- Luego de los 10 días el locatario debe restituir el inmueble.
- Caso contrario se inicia el DESALOJO.
- El locador nunca puede negarse a recibir las llaves.
- Sin perjuicio de las reservas por obligaciones pendientes.
- Si el locador se niega, el locatario, dentro de los 10 días hábiles, consigna la llave con gastos a cargo del locador.
- Desde la entrega o la consignación no se pueden cobrar o devengar más alquileres.
12. 13 Garantías
ES DE ORDEN PÚBLICO.
SOLO PARA VIVIENDAS.
- Son propuestas por el locatario.
- Mínimo dos.
- El locatario debe proponer:
-
- Garantía de inmueble.
- Avales bancarios.
- Seguro de caución.
- Fianza o fiador solidario.
- Garantía personal del locatario (recibo de sueldo).
LÍMITE DE LA GARANTÍA
- No más de 5 veces el valor mensual de la locación.
- Excepción en la elección de la garantía personal: no más de 10 veces el valor mensual de la locación.
EL LOCADOR DEBE ACEPTAR UNA DE LA DOS GARANTÍAS OFRECIDAS POR EL LOCATARIO. Debe REGLAMENTARSE sobre los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen las garantías de:
- AVAL BANCARIO
- SEGURO DE CAUCIÓN
- GARANTÍA DE FIANZA O FIADOR SOLIDARIO
13. ART 14 Ajustes
ES DE ORDEN PÚBLICO.
PARA VIVIENDA.
- Se fija valor único (para el primer año, establecido el primer mes)
- Se ajusta anualmente.
- Se ajusta por índice promedio precios al consumidor IPC y remuneración imponible promedio de los trabajadores estables RIPTE.
- Índice elaborado por el BCRA.
- Se prohíben “bonificaciones” o metodologías que induzcan a error al locatario.
14. ART 15 El locador se niega a recibir el pago del alquiler
El locatario debe intimar al locador fehacientemente para que dentro de las 48 hs reciba el pago. Ante el silencio o negativa del locador dentro de los 3 días hábiles de vencido el plazo de 48 hs, debe consignar el pago.
Todos los gastos y costas serán a cargo del locador.
15. ART 15 Domicilio electrónico
Las partes deben fijar en el contrato un domicilio para el ejercicio de derechos y obligaciones. Pueden, además, constituir domicilio electrónico. Se tienen por eficaces todas las notificaciones y emplazamientos que se dirijan a este.
SUGERENCIA: Aclarar en el contrato que la notificación electrónica es suficiente medio de notificación.
16. ART 16 Declaración ante AFIP
- Es obligaciones del locador declarar el contrato ante AFIP.
- Plazo para inscribirlo: AFIP debe expedirse.
- Es facultad del locatario declarar el contrato ante AFIP.
- Si el locador no lo hace corresponden sanciones (ley. 11683 – procedimiento fiscal).
- Acciones judiciales a raíz del contrato: el juez debe darle intervención a la AFIP antes de correr traslado a la demanda.
Los contratos vigentes también se deben inscribir en AFIP.
17. ART 1351 Intervención profesional
“…si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión. En las locaciones de inmuebles, la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local”.
El corredor Inmobiliario tiene derecho a recibir retribución de cada una de las partes (locador y locatario) que se beneficiaron de sus servicios profesionales.